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九三学社中央:关于完善房地产平稳健康发展制度性保障的建议

2018年03月01日15:52    来源:中国统一战线新闻网

中央经济工作会议指出:要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。目前,我国房地产市场平稳健康发展仍面临一些制度性问题。

一是住房公积金制度不完善。2016年,我国住房公积金提取率已达70.2%、个人住房贷款率88.84%;住房公积金异地转移接续业务逐步推广“账随人走,钱随账走”,促进了全国范围内住房公积金跨区使用。但仍有一些难点需要突破。一方面,区域间不均衡。封闭运作、属地管理使不同城市间公积金使用幅度不一,如北京、上海、天津等地,公积金个贷率、运用率、使用率大致在70%至90%,而宁夏、甘肃、青海等西部省区仅30%至40%;武汉2015年住房公积金使用率达105.45%,前后三次融资补充住房公积金,而鹤岗、平顶山和东营等地使用率不足50%。另一方面,个体间不公平,“嫌贫爱富”“嫌农爱城”。如许多中低收入群体由于预算约束“只缴不贷”,高收入群体购买能力强反而更易获得贷款,形成逆向补贴;税前缴纳使参缴者收入高反而纳税负担减轻。一些单位缴纳公积金按标准“就高不就低”,变相为职工涨工资,而“守规矩”或是“效益差”的单位,则严格遵守规定,甚至是“象征性缴纳”。广大农村务工者、进城落户者甚至“不知道住房公积金”。此外,随着现有住房公积金资金规模不断扩大,产生分散化经营、投资不当、资金大量沉淀以及缺乏专业性等金融问题。相关条例和政策虽然短期内极大缓解了这些问题,但仍未从根本上满足资金流动性和保值增值的要求,易使财富浪费、职工受损。

二是缺乏与“住有所居”相适应的考核指标体系。一些部门对居住“空间公平”认识不当,同时缺乏体制上的约束,未能从维护社会公平角度及时、精准出台维护房地产市场平稳健康发展、提升群众居住质量的政策举措,甚至背离中央调控政策、加大社会“居住分层”。有的一线城市连续几年未完成供地目标,有意无意中成为房价推手;不少地方业主与物业公司,特别是开发商控制的物业公司纠纷不断,而一些地方管理部门不作为、“踢皮球”;一些城市出现“富人区”和“平民区”差异,部分地方业主集体反对相邻区域建设廉租房;有的城区热衷建设“世界一流小学”,推高“学区房”价值预期;等等。

三是房地产市场信息相关制度不完善。十多年来,我国房地产相关管理部门在城房指数编制、基础数据采集等方面做了不少工作,积累了许多经验,特别是将房屋交易网签信息、涉税信息以及信贷信息等联网共享,促进了市场行为的规范。但住宅市场价格统计和市场监管、预测、预警指标体系尚不健全,信息共享和服务租赁市场仍然不足。同时,信息发布与舆论引导的及时性仍需提升,一些地区房地产市场刚出现一些变化,有些媒体就大肆渲染、混淆视听,甚至降低政府公信力。

为此,建议:

一、进一步推动住房公积金制度改革。一是加强住房公积金统筹使用。短期先从省级统筹开始,统一决策机制、管理机构、政策规范、资金核算、信息系统;长期应打破分割运营,弱化地域、城乡差异,整合全国资源、提高配置效率,增强住房公积金流动性。二是坚持普惠性、互助性,利用公积金金融平台加快建立政策性住宅金融机构,必要时可由央行提供流动性支持、参与市场运作。与公积金制度改革同步,加快建立与房屋租赁相适应的中长期金融支持机制。三是完善全口径计缴和专业化运营。条件具备后可以考虑向“中央公积金制度”发展,逐步实现住房公积金与养老、医疗、失业等其他社会保障项目衔接,形成统筹协调、高效运作的社保体系。

二、建立完善“住有所居”指标体系并纳入政府考核体系,对社会公开、向群众负责。一是综合考察人均居住面积、居住成本、居住质量等因素,设置如居住老旧小区人口比例、人均居住面积不足下限值比例、缺少公共设施住宅比例等各项指标,避免普通群众“被平均”。重视房地产市场存量优化,设置群众对物业服务相关法规执行满意度指标。二是落实供地指标并进行考核,供地水平与目标要求大幅不符的地方应进行问责。另外,北京、上海等地土地供应计划中,对部分地块明确为租赁住房用途,可借鉴此类经验,将租赁住房供应纳入供地指标考核体系。三是建立完善公租房和共有产权房相关指标体系。结合人口流动情况,对公租房和共有产权房建设进行考核。加大共有产权住房项目的督查力度,防止共有产权住房选址、布局不合理造成“居住分层”等社会隐患。可考虑公租房租住一定年限后,允许租户分期购买所居住房屋部分或全部产权,加快完善共有产权房收益调节机制。

三、完善房地产市场信息相关制度。一是统筹考虑土地价格、建造成本、供求状况等因素,兼顾租售比、房价收入比,加快研究适合国情的、反映市场真实信息的房地产市场价格风险指标。充分研究群众租住和购买支付能力指标信息。二是为租赁市场提供信息支持。建立城镇住宅租赁价格指标体系;逐步清除关闭房地产经纪自建信息平台,通过面向社会的法定交易信息平台,统一发布政策和住房、租房交易信息。三是建立完善房地产交易网签管理系统与信贷、税收管理系统的信息共享机制,个人住房贷款、交易税收征管应以合同网签价格为基础核定,遏制恶意骗贷和偷逃税款。四是完善信息发布和追责机制。通过政府房地产信息平台,加强房地产政策、市场动态等内容的权威解读,有效引导社会舆论;要求开发商在售楼之前,在政府信息平台上公开相关配套设施、配套保障房等各类信息,监督开发商履行合同义务。加大不实信息追责力度,对利用信息不对称推高房价预期的行为从重处罚,促进媒体和房地产分析师等从业人员加强自律。

同时,还需推进配套改革。近期相关部门着力推进住房租赁管理条例、住房销售管理条例出台,应进一步细化相关规定。应明确住房主管部门责任,避免基层部门不作为,严格落实对随意加价、“赶人”等违约行为的处罚,让广大群众认识到租房是取得使用权的重要形式。进一步加强房地产经纪行业管控,参照建筑工程质量责任对房地产经纪行为实施责任终身追溯机制。

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(责编:实习生王珂园、谢磊)